نموذج إخلاء شقة الكويت

الاستثمار العقاري في الكويت هو الملاذ الآمن لرؤوس الأموال. ولكن، هذا الأمان قد يتحول إلى كابوس مزعج عندما يتوقف المستأجر عن سداد الأجرة، أو يقوم بإتلاف الشقة، أو تأجيرها من الباطن لعزاب دون إذن المالك.

في لحظة الغضب، يفكر المالك في تصرفات مندفعة: “سأغير قفل الباب”، “سأقطع عنه الماء والكهرباء”. احذر! هذه التصرفات تعتبر جرائم يعاقب عليها القانون الكويتي (تعطيل انتفاع، ودخول مسكن)، وقد تجد نفسك كمالك تقف في قفص الاتهام بدلاً من المستأجر.

الطريق الوحيد والأقصر لاسترداد حقك وعقارك يمر عبر بوابة قانون الإيجارات الكويتي رقم 35 لسنة 1978. والخطوة الأولى والأهم في هذا الطريق هي توجيه “إنذار رسمي بالإخلاء”. أي خطأ في صياغة هذا الإنذار، أو في مواعيد إرساله، سيؤدي إلى رفض دعواك في المحكمة، وعودتك للمربع الأول بعد شهور من الانتظار.

في مجموعة الوجيز للمحاماة، وبقيادة المحامي محمد يوسف الحميدي (الحارس القضائي والمحكم المعتمد)، نحن ندير محافظ عقارية ضخمة. بصفتنا حراساً قضائيين، نحن محترفون في تحصيل المتأخرات الإيجارية وتطهير البنايات من المستأجرين المخالفين بإجراءات قانونية صارمة لا تقبل الثغرات.

في هذا المرجع العقاري الشامل، سنشرح لك الحالات التي يتيح لك القانون فيها طرد المستأجر (المادة 20)، وسنقدم لك “نموذج إخلاء شقة الكويت“ بصياغة قانونية محكمة، مع شرح الخطوات العملية للتنفيذ.

متى يحق لك طرد المستأجر؟ (الأساس القانوني: المادة 20)

لا يحق لمالك العقار في الكويت إخراج المستأجر لمجرد انتهاء مدة العقد (فالعقود تتجدد تلقائياً بقوة القانون ما دام المستأجر يدفع الأجرة). لكي تخلي الشقة، يجب أن يتوافر أحد الأسباب الحصرية التي نصت عليها المادة (20) من قانون الإيجارات.

نص المادة (20) – (أهم الحالات): *”استثناء من أحكام المادة (19)، يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء العين المؤجرة في الحالات الآتية:
إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المستحقة عليه…
إذا تنازل المستأجر عن الإيجار أو أجر العين من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المؤجر.
إذا استعمل المستأجر العين أو سمح باستعمالها بطريقة تخالف شروط العقد، أو تضر بمصلحة المؤجر، أو تنافي الآداب العامة.
إذا احتاج المؤجر العين لسكناه أو سكنى زوجته أو أحد أصوله أو فروعه…”*

شرح وتحليل الحالات (بعين المحامي محمد الحميدي):

1. الإخلاء لعدم سداد الأجرة (الحالة الأكثر شيوعاً)

الأجرة تستحق في تاريخ معين من كل شهر. إذا تأخر المستأجر عن الدفع في الموعد (مضافاً إليه مهلة قانونية)، يحق لك طلب إخلائه.

الشرط الجوهري: يجب أن تقوم بإنذاره رسمياً بدفع الأجرة المتأخرة، ومنحه مهلة (20 يوماً) من تاريخ إعلانه بالإنذار. إذا انقضت الـ 20 يوماً ولم يدفع، يحق لك رفع دعوى الإخلاء.

2. الإخلاء للتأجير من الباطن

أجرت الشقة لعائلة، فاكتشفت أنهم قسموها وأجروها لعزاب أو عائلات أخرى دون إذنك المكتوب.

هنا يحق لك رفع دعوى الإخلاء فوراً لإخلاله الجسيم بالعقد. (نحن نثبت ذلك عبر محاضر إثبات حالة من البلدية أو المخفر).

3. الإخلاء لتغيير النشاط أو الاستعمال الضار

أجرت الشقة كسكن، فحولها المستأجر إلى مشغل خياطة، أو مخزن بضائع، أو استخدمها في أعمال منافية للآداب. هذا يبرر الطرد الفوري.

4. الإخلاء للحاجة الشخصية

إذا كنت لا تملك سكناً آخر، وتحتاج هذه الشقة لتسكن فيها أنت أو ابنك الذي سيتزوج.

يجب إثبات هذه “الحاجة الماسة” للمحكمة، وإذا حكم لك بالإخلاء، يمنع عليك تأجيرها لغيرك لمدة محددة، وإلا التزمت بتعويض المستأجر المطرود.

الخطوة الأولى والحاسمة: “الإنذار الرسمي”

الإنذار ليس رسالة (واتساب) تقول فيها للمستأجر: “اطلع من الشقة”. الإنذار هو إجراء قانوني رسمي يوجه عبر (مندوب الإعلان التابع للمحكمة). إذا رفعت دعوى إخلاء لعدم سداد الأجرة بدون أن يسبقها إنذار صحيح بمهلة الـ 20 يوماً، سيحكم القاضي بـ “عدم قبول الدعوى لبطلان الإجراءات”، وتخسر وقتك ورسومك.

نموذج إنذار إخلاء شقة الكويت (لعدم سداد الأجرة)

نضع بين يديك صيغة قانونية احترافية، نستخدمها في مجموعة الوجيز كخطوة أولى قبل اللجوء للمحكمة:

إنه في يوم: ………… الموافق: …./…./202..م بناءً على طلب السيد/ …………………………………….. (المالك/المؤجر)، الكويتي الجنسية، بطاقة مدنية رقم (………………..)، ومحله المختار مكتب المحامي/ محمد يوسف الحميدي – مجموعة الوجيز للمحاماة (صباح السالم – أبراج العربيد – برج 4 – الدور 17).

أنا/ ………………………. مندوب الإعلان بوزارة العدل، قد انتقلت في التاريخ المذكور أعلاه إلى حيث إقامة: السيد/ …………………………………….. (المستأجر)، بطاقة مدنية رقم (………………..). المقيم في: محافظة …………. – منطقة …………. – قطعة ….. – شارع ….. – قسيمة/بناية ….. – شقة رقم ….. مخاطباً مع/ ……………………………………………………..

الموضــــــــــوع (إنذار رسمي بسداد أجرة وإخلاء)

بموجب عقد إيجار مؤرخ في …./…./……، يستأجر المنذر إليه من الطالب الشقة رقم (….) الكائنة بالعنوان المذكور أعلاه، وذلك لقاء أجرة شهرية قدرها (…….. د.ك) تُدفع مقدماً في بداية كل شهر. وحيث أن المنذر إليه قد تخلف عن سداد الأجرة المستحقة عن الأشهر (يذكر الأشهر، مثلاً: يناير وفبراير 2026)، بإجمالي مبلغ وقدره (…….. د.ك) (فقط …………………… دينار كويتي لا غير). وحيث أن الطالب قد طالبه مراراً وتكراراً بالسداد بالطرق الودية، إلا أنه لم يحرك ساكناً، مما حدا بالطالب إلى توجيه هذا الإنذار الرسمي.

بنـــــــاءً عليـــــــه أنا مندوب الإعلان السالف الذكر، قد سلمت المنذر إليه صورة من هذا الإنذار، ونبهت عليه بضرورة سداد الأجرة المتأخرة البالغة (…….. د.ك) خلال مهلة أقصاها (20 يوماً) من تاريخ إعلانه بهذا الإنذار. وفي حال انقضاء هذه المهلة دون السداد، فإن الطالب (المؤجر) سيتخذ كافة الإجراءات القانونية ضده برفع دعوى موضوعية ومستعجلة بطلب (الإخلاء لعدم سداد الأجرة، وإلزامه بسداد المتأخرات الإيجارية، وما يستجد منها حتى تمام الإخلاء الفعلي، مع إلزامه بالمصروفات وأتعاب المحاماة)، مع حفظ كافة حقوق الطالب الأخرى الحالية والمستقبلية.

ولأجل العلم،،، توقيع مندوب الإعلان: ……………………….

(ملاحظة: هذا النموذج يطبع ويقدم لإدارة الإعلانات في المحكمة ليقوم المندوب بتسليمه للمستأجر رسمياً).

ماذا بعد الإنذار؟ (مسار القضية في المحكمة)

بعد تسليم الإنذار وانقضاء مهلة الـ 20 يوماً دون أن يدفع المستأجر، تبدأ إجراءات استرداد العقار بالقوة الجبرية:

1. رفع دعوى “إيجارات وإخلاء”

يقوم المحامي بإيداع صحيفة الدعوى في محكمة الإيجارات.
ترفق صحيفة الدعوى بـ (عقد الإيجار، صورة الإنذار المعلن، كشف حساب يثبت عدم السداد).

2. جلسات المحاكمة

الدوائر الإيجارية في الكويت تتميز بالسرعة نسبياً.
إذا حضر المستأجر ولم يقدم ما يثبت سداده للإيجار (وصولات أو تحويلات بنكية)، يحكم القاضي بـ “إخلاء العين المؤجرة وإلزام المدعى عليه بسداد المتأخرات”.

3. فتح ملف “التنفيذ” (الإخلاء الجبري)

بعد صدور الحكم، وبعد صيرورته نهائياً، نقوم بفتح ملف في “إدارة التنفيذ”.
يوجه مأمور التنفيذ (بصحبة قوة من الشرطة إذا لزم الأمر) إلى الشقة.
يتم إخراج المستأجر بالقوة. وإذا كانت الشقة مغلقة وبها منقولات (عفش)، يتم جردها وحفظها في مخازن وزارة العدل، وتسلم الشقة خالية للمالك.

كيف نمنع تكرار هذه المشكلة؟ (الحلول الوقائية)

الوقاية خير من المحاكم. بصفتنا مستشارين عقاريين و حراساً قضائيين، ننصح ملاك العقارات بالآتي:

صياغة عقد إيجار محكم: لا تستخدم العقود الجاهزة التي تباع في المكتبات. نحن نصيغ لك عقوداً تتضمن “غرامات تأخير”، وشروطاً تمنع التأجير بالباطن، وتلزم المستأجر بتقديم تأمين نقدي (شهر أو شهرين) يغطي أي تلفيات يتركها خلفه.
إدراج “شرط التحكيم”: بصفته محكماً معتمداً، يضيف المحامي محمد الحميدي بنداً في عقد الإيجار ينص على إحالة أي نزاع إلى “التحكيم” بدلاً من المحكمة.
- الميزة: التحكيم يصدر حكماً نهائياً وملزماً خلال أسابيع معدودة، مما ينقذ المالك من بطء التقاضي الإيجاري العادي ويسترد عقاره بسرعة قياسية.

دور المحامي محمد الحميدي في إنقاذ الاستثمار العقاري

التعامل مع المستأجرين السيئين يحتاج إلى “طول بال” و “دقة قانونية”. لماذا تعتمد كبرى الشركات العقارية وملاك العمارات على مكتب مجموعة الوجيز في صباح السالم؟

1. الحارس القضائي للبنايات

عندما يكون العقار عليه نزاع (بين ورثة، أو شركاء)، يمتنع المستأجرون عن دفع الإيجار بحجة “لا نعرف لمن ندفع”. المحامي محمد الحميدي، بصفته حارساً قضائياً، يتسلم إدارة العقار، ويوجه إنذارات رسمية لجميع المستأجرين بوجوب الدفع في حساب الحراسة القضائية، ومن يمتنع، يقوم بإخلائه فوراً، مما يحافظ على القيمة الإيجارية للعقار من الضياع.

2. التتبع المالي للمستأجر المتهرب

بعد طرد المستأجر، ماذا عن آلاف الدنانير المتأخرة عليه؟ الكثير من المستأجرين يخلون الشقة ويهربون. نحن لا نتركهم. نقوم بعمل أمر “منع سفر”، و”حجز على البنوك والسيارات وراتب المستأجر” في إدارة التنفيذ، لنجبره على سداد كل فلس في ذمته للمالك.

الأسئلة الشائعة حول إخلاء الشقق في الكويت (FAQ)

س1: المستأجر يرفض استلام الإنذار من المندوب، ماذا أفعل؟ ج: لا تقلق. المندوب سيقوم بتسليم الإنذار لـ (مخفر الشرطة) التابع له عنوان الشقة، وسيرسل للمستأجر برقية (كتاب مسجل) يخبره بذلك. قانوناً، يعتبر الإنذار قد تم تسليمه بشكل صحيح وتبدأ مهلة الـ 20 يوماً.

س2: المستأجر دفع الإيجار أمام القاضي في أول جلسة، هل يطرد؟ ج: وفقاً للقانون الكويتي، إذا تأخر المستأجر، ثم دفع الأجرة المتأخرة وغرامات التأخير والمصروفات أمام المحكمة “في أول درجة”، يحكم القاضي بسقوط دعوى الإخلاء (يسمى السداد المبرئ). ولكن! إذا تكرر التأخير مرة أخرى (دعوى ثانية)، فلا يقبل منه الدفع في المحكمة ويحكم بطرده فوراً (للتكرار).

س3: انتهى عقد الإيجار، وأنا لا أريد التجديد له، هل يحق لي إخراجه؟ ج: لا. عقود الإيجار السكني في الكويت تمتد تلقائياً بقوة القانون (الامتداد القانوني) لحماية الأسر من التشرد. لا يمكنك إخراجه إلا بأحد الأسباب المذكورة في المادة 20 (عدم سداد، هدم، حاجة شخصية).

س4: هل أستطيع قطع الكهرباء والماء عنه لإجباره على الخروج؟ ج: حذارِ من ذلك. هذا تصرف غير قانوني ويعد “تعطيلاً للانتفاع”. يحق للمستأجر إثبات الحالة بالمخفر ورفع دعوى تعويض ضدك، وقد تلزم المحكمة بإعادة التيار. الحل هو دعوى الإخلاء فقط.

س5: المستأجر هرب وترك عفشه والشقة مغلقة، هل أكسر الباب؟ ج: لا تكسر الباب بنفسك لتتجنب تهمة “السرقة”. ارفع دعوى إخلاء، وسيقوم قاضي التنفيذ بفتح الشقة وجرد العفش، وتسليمك الشقة بشكل قانوني سليم يخضع لإشراف المحكمة.

نصيحة أخيرة: عقارك أمانة.. احمه بالقانون

المستأجر المماطل يستغل الجهل بالقانون ليطيل أمد بقائه المجاني في عقارك. كل تأخير في إرسال “الإنذار الرسمي” هو خسارة مادية مباشرة من جيبك.

لا تتعامل مع الاستثمار العقاري بعشوائية. إدارة الأملاك تتطلب حزماً قانونياً منذ اليوم الأول الذي يتأخر فيه الإيجار.

في مجموعة الوجيز، نحن نمثل الدرع الواقي لاستثماراتك العقارية. المحامي محمد يوسف الحميدي يضع خبرته كحارس قضائي ومحكم لضمان تدفق إيجاراتك بانتظام، وتنظيف عقاراتك من المستأجرين المخالفين بأسرع الإجراءات القانونية.