العقار في الكويت هو “الابن البار” كما يقولون، وهو المصدر الأساسي للأمان المالي لكثير من العائلات والمستثمرين. ولكن، ماذا يحدث عندما يتحول هذا الابن البار إلى سبب للقطيعة والنزاع؟ تخيل السيناريو المتكرر: توفي الأب وترك عمارة في “حولي” أو “السالمية”. أحد الأخوة (الأكبر غالباً) وضع يده على العمارة، يجمع الإيجارات لنفسه، يرفض ترميم المبنى، ويقول لباقي الورثة: “اصبروا، الحساب بعدين”. أو شريكان اشتريا مجمعاً تجارياً، واختلفا، فقام أحدهما بطرد الآخر ومنعه من دخول الملك.

في هذه الحالات، اللجوء للقضاء العادي (دعوى قسمة أو محاسبة) قد يستغرق سنوات طويلة. وخلال هذه السنوات، يحرم المظلوم من “الريع” (الدخل)، وقد يتهالك العقار بسبب الإهمال، أو تتراكم عليه فواتير الكهرباء والماء.

هنا يتدخل القانون الكويتي بحل “جراحي عاجل” عبر قضاء الأمور المستعجلة، وهو: “دعوى تعيين حارس قضائي على العقار”.

هذا الإجراء ليس مجرد قضية؛ بل هو “إنقاذ للموقف”. هو انتزاع لإدارة العقار من يد “الخصم غير الأمين” وتسليمها ليد “حارس قضائي أمين ومحايد” ليحفظ الحقوق ويوزع الأرزاق.

في مجموعة الوجيز للمحاماة، وبقيادة المحامي محمد يوسف الحميدي (الحارس القضائي والمحكم المعتمد)، نحن متخصصون في هذه الدعاوى الدقيقة. صفتنا كحراس قضائيين مقيدين تجعلنا الأقدر على إقناع المحكمة بضرورة الحراسة، والأقدر على إدارة العقار فعلياً بعد الحكم.

في هذا الدليل الشامل، نشرح لك متى وكيف تطلب تعيين حارس قضائي، وكيف يعيد لك هذا الإجراء أموالك المسلوبة فوراً.

ما هي الحراسة القضائية على العقار؟ ولماذا هي الحل الأقوى؟

الحراسة القضائية هي إجراء تحفظي مؤقت، يأمر به قاضي الأمور المستعجلة، بوضع عقار (أرض، عمارة، بيت، مجمع) تحت يد شخص مؤتمن (الحارس)، ليقوم بإدارته وتحصيل ريعه وحفظه، حتى ينتهي النزاع بين الأطراف رضاءً أو قضاءً.

لماذا هي أقوى من دعوى “المحاسبة”؟

1. السرعة: دعوى المحاسبة عادية وتستغرق وقتاً طويلاً. دعوى الحراسة “مستعجلة” ويصدر الحكم فيها خلال أسابيع.
2. وقف النزيف: في دعوى المحاسبة، يظل العقار تحت يد الخصم طوال فترة المحكمة. في الحراسة، يُنتزع العقار منه فوراً، مما يوقف سرقة الإيجارات.
3. التوزيع الفوري: الحارس القضائي يملك صلاحية (بعد إذن القاضي) توزيع صافي الإيرادات على الورثة أو الشركاء شهرياً، فلا تنتظر سنوات لتحصل على حقك.

متى يقبل القاضي تعيين حارس قضائي؟ (شروط المعركة)

قضاء المستعجل في الكويت لا يفرض الحراسة بسهولة، لأنها تقيد حق الملكية. لكي نكسب القضية بصفتنا محاميك، يجب أن نثبت للقاضي توافر “أركان الخطر” بوضوح تام، وهي:

1. النزاع الجدي على الملكية أو الحيازة

يجب أن يكون هناك خلاف حقيقي.

• مثال: ورثة يختلفون على حصصهم، أو شريك يدعي ملكية النصف والآخر ينكر، أو نزاع حول صحة عقد البيع.

2. الخطر العاجل (الركن الجوهري)

هنا تكمن خبرة المحامي محمد الحميدي. يجب أن نثبت بالمستندات أن “بقاء العقار تحت يد الشريك الحالي يهدد العقار بالخطر والضياع”.

• أشكال الخطر التي نقنع بها القاضي:
  • عدم إجراء الصيانة الضرورية مما يهدد بانهيار المبنى أو هروب المستأجرين.
  • الاستئثار بالريع (الإيجار) وحرمان باقي الشركاء، مما يهدد معيشتهم.
  • تراكم ديون الدولة (كهرباء، ماء) على العقار.
  • وجود نية لبيع العقار أو تهريبه بعقود صورية.

3. قابلية العقار للإدارة

الحراسة تكون على عقار “يدر دخلاً” أو يحتاج لإدارة. أما الأرض الفضاء المسورة التي لا نزاع عليها ولا خطر، فقد لا يحكم القاضي بحراستها إلا إذا كان هناك تعدٍ عليها.

ماذا يفعل الحارس القضائي “محمد الحميدي” عند استلام العقار؟

عندما تعين المحكمة المحامي محمد الحميدي حارساً قضائياً على العقار (أو عندما نطلب نحن تعيينه في صحيفة الدعوى)، فإنه يتحول من “محامٍ” إلى “مدير تنفيذي للعقار” بصلاحيات واسعة:

1. الاستلام القانوني: ننتقل للعقار (مع مأمور التنفيذ والشرطة إذا لزم الأمر) لعمل محضر استلام، وجرد المحتويات، وتغيير الأقفال لغرف الخدمات والإدارة.
2. إخطار المستأجرين: نوجه إنذارات رسمية لجميع سكان العمارة أو المحلات: “يمنع دفع الإيجار للمدير السابق. الدفع من اليوم يتم للحارس القضائي بموجب إيصالات رسمية”. هذا يقطع التمويل عن الخصم فوراً.
3. الصيانة والترميم: نتعاقد مع شركات صيانة لإصلاح المصاعد، التكييف، والخرير، للحفاظ على القيمة السوقية للعقار ومنع هروب السكان.
4. سداد الالتزامات: دفع فواتير الوزارات، رواتب الحارس والموظفين، وأي ديون ممتازة على العقار.
5. توزيع الأرباح (الهدف الأهم): بعد خصم المصاريف، نقوم بإيداع صافي الربح في ملف التنفيذ، أو توزيعه بشيكات على الورثة/الشركاء حسب حصصهم الشرعية. وبهذا يعود التدفق المالي للموكل وهو في بيته.

حالات شائعة تستوجب تعيين حارس قضائي فوراً

من واقع ملفاتنا في مجموعة الوجيز، هذه هي الحالات التي نجحنا فيها بفرض الحراسة:

1. “الأخ المستولي” في قضايا الميراث

توفي الوالد، والأخ الأكبر يدير العمارة ويرفض إعطاء أخواته البنات نصيبهن بحجة “أنا أدير وأصرف على البيت”.

• الحل: نرفع دعوى حراسة. المحكمة تعين حارساً (غالباً محامٍ حيادي) ليضمن وصول الحق للبنات شهرياً رغماً عن الأخ، ودون الحاجة لبيع العقار فوراً.

2. الخلاف بين الشركاء في المجمعات التجارية

شريكان يملكان مجمعاً. أحدهما سافر أو مرض، فقام الآخر بالتلاعب في عقود الإيجار وتأجير المحلات “بالباطن” لحسابه الخاص.

• الحل: الحراسة القضائية تكشف هذه العقود المخفية، وتعيد الإيرادات لصندوق الشراكة.

3. العقارات المرهونة أو المحجوز عليها

عندما يكون العقار محجوزاً عليه لصالح البنك، والمالك يهمله لتقليل قيمته نكاية في البنك.

• الحل: يمكن للدائن (البنك أو الشخص) طلب تعيين حارس للحفاظ على قيمة العقار حتى يباع بالمزاد بأعلى سعر.

إجراءات رفع الدعوى: كيف نتحرك لإنقاذ عقارك؟

بصفتنا محامين متخصصين في صباح السالم، نتبع خطة هجومية محكمة:

المرحلة الأولى: جمع الأدلة (إثبات الخطر) قبل رفع القضية، نطلب منك:

• سند الملكية (وثيقة البيت).
• أدلة الاستيلاء (كشوف حسابات تثبت عدم تحويل الإيجار، رسائل واتساب، شهادة شهود).
• صور فوتوغرافية تثبت سوء حالة العقار (إهمال الصيانة).

المرحلة الثانية: الإنذار الرسمي نوجه إنذاراً للخصم (الواضع يده) بضرورة تسليم الحسابات والحصص. رفضه أو سكوته دليل قوي نقدمه للقاضي على “تعذر الإدارة المشتركة”.

المرحلة الثالثة: الدعوى المستعجلة نرفع صحيفة الدعوى أمام دائرة الأمور المستعجلة بالمحكمة الكلية. نطلب في الختام: “بصفة مستعجلة: تعيين حارس قضائي على العقار الموضح بالصحيفة تكون مهمته استلامه وإدارته وتحصيل ريعه…”.

المرحلة الرابعة: التنفيذ بالقوة الجبرية بمجرد صدور الحكم (وهو حكم مشمول بالنفاذ المعجل بقوة القانون)، نأخذ الصيغة التنفيذية وننفذها في اليوم التالي. لا ننتظر الاستئناف.

لماذا المحامي محمد الحميدي هو “الخيار الآمن” للحراسة؟

تعيين “أي شخص” حارساً قد يكون كارثة. قد يسرق الحارس نفسه، أو يهمل، أو يتواطأ مع الخصم. لماذا يصر الكثيرون على طلب تعيين المحامي محمد الحميدي؟

1. القيد الرسمي والمسؤولية: المحامي محمد الحميدي مقيد في جدول الحراس القضائيين المعتمدين. هذا يعني أنه يعمل تحت رقابة صارمة من المحكمة، ويقدم كشوف حسابات مدققة دورياً. أي تلاعب يعني شطب اسمه وخسارة مستقبله المهني، وهذا أكبر ضمان لنزاهته.
2. الخبرة في “تعظيم الإيرادات”: بصفته خبيراً تجارياً، لا يكتفي بالتحصيل. هو يراجع عقود الإيجار القديمة، ويطالب بزيادة الإيجارات لتناسب سعر السوق، ويفسخ عقود المستأجرين المماطلين، مما يرفع قيمة دخلك الشهري.
3. الحيادية التامة: الحارس القضائي هو “قاضٍ تنفيذي”. يقف على مسافة واحدة من الجميع. لا يجامل الأخ الأكبر ولا يظلم الأخت الصغرى.

أسئلة شائعة حول الحراسة القضائية على العقار (FAQ)

س1: هل تعيين حارس قضائي يعني أننا لا نستطيع بيع العقار؟ ج: الحراسة لا تمنع البيع. هي إجراء “إداري”. يمكنكم كورثة الاتفاق على البيع في أي وقت، وعند البيع، يسلم الحارس العقار للمشتري الجديد وتنتهي مهمته. بل إن وجود حارس ينظم العقار يرفع من سعره عند البيع.

س2: من يدفع راتب وأتعاب الحارس القضائي؟ ج: لا تدفع شيئاً من جيبك الخاص. المحكمة تحدد أتعاب الحارس (مبلغ مقطوع أو نسبة)، ويتم خصمها من “إيرادات العقار” نفسه قبل توزيع الأرباح. أي أن العقار يصرف على حارسه.

س3: هل يستطيع الحارس القضائي طرد أحد الورثة الساكنين في العقار؟ ج: نعم، إذا كان هذا الوارث يشغل شقة “تزيد عن حاجته” أو يمتنع عن دفع “أجرة المثل” (الإيجار) المتوجب عليه لباقي الورثة. الحارس مهمته تحقيق العدالة، والساكن بلا مقابل يظلم الباقين.

س4: أخي يهددني بأنه سيدمر العقار إذا رفعت قضية حراسة، ماذا أفعل؟ ج: هذا التهديد هو الدليل الأقوى لتعيين الحارس! بمجرد صدور الحكم، يصبح العقار في حماية القضاء. أي تخريب يقوم به أخوك يعتبر “جريمة جنائية” ضد مال تحت يد القضاء، عقوبتها الحبس المشدد. الحراسة هي حمايتك من بطشه.

س5: هل يمكننا العودة للإدارة بأنفسنا وإنهاء الحراسة؟ ج: نعم. الحراسة تنتهي بـ “زوال السبب”. إذا اتفقتم كورثة، أو وقعتم عقد قسمة رضائية، يقدم الحارس تقريره الختامي ويسلمكم العقار فوراً.

نصيحة من القلب لكل وارث أو شريك مظلوم

لا تترك “الحياء” يضيع حقك. ولا تترك العقار ينهار أمام عينيك وأنت تنتظر “صحوة ضمير” الطرف الآخر. الزمن في العقار يعني المال. كل شهر يمر دون صيانة ودون إيجار هو خسارة لا تعوض.

دعوى الحراسة القضائية هي الإجراء الذي يعيد الهيبة لحق الملكية، ويجبر الطرف المستولي على الجلوس للتفاوض (لأنه فقد السيطرة على المال).

في مجموعة الوجيز، وبقيادة الحارس القضائي محمد يوسف الحميدي، نحن جاهزون لاستلام الأمانة، وحماية عقارك، وضمان وصول الشيك الشهري ليدك.

نحن نحرس الحقوق.. ونبني الأمان.

هل عقارك في خطر؟ أو إيرادك مسروق؟

تواصل معنا الآن لرفع دعوى الحراسة المستعجلة قبل فوات الأوان.

• للاتصال المباشر: [ 0096560001699]
• للمراسلة عبر الواتساب: [رابط الواتساب]
• زيارتنا: صباح السالم، قطعة 1، شارع 102، أبراج العربيد، برج 4، الدور 17، مكتب 65.
• الموقع الإلكتروني: https://alhumaidi.lawyer/
• مجموعة الوجيز للمحاماة.. استثمارك الآمن في العدالة.
• مقالات وخدمات قانونية لربما تود الإطلاع عليها:
• افضل مكتب محامي الأحمدي: الحماية القانونية الشاملة في “عاصمة النفط” والمنطقة العاشرة
• افضل محامي شركات في الكويت: الشريك الاستراتيجي لنجاح وحماية أعمالك التجارية
• افضل محامي قضايا حضانة ورؤية الصغير بالكويت: المعركة المقدسة لحماية مستقبل أطفالك
• أحسن محامي لقضايا البناء وعقود المقاولين الكويت: كيف تبني “بيت العمر” دون أن تهدم “ميزانيتك”؟
• أحسن محامي ميراث وتقسيم تركات بالكويت: كيف تضمن حقك الشرعي وتحمي “صلة الرحم” من الانهيار؟
• أحسن محامي لقضايا البناء وعقود المقاولين الكويت: كيف تبني “بيت العمر” دون أن تهدم “ميزانيتك”؟
• استشارات قانونية مجانية في الطلاق الكويت: دليلك الشامل لإنهاء العلاقة الزوجية بأمان
• تعيين حارس قضائي على شركة الكويت: “غرفة العناية المركزة” لإنقاذ الشركات من الانهيار
• افضل محامي قضايا نفقة بالكويت: كيف تضمنين مستقبلاً مالياً كريماً لكِ ولأطفالكِ؟
• افضل محامي تجاري الكويت: شريكك الاستراتيجي لنمو آمن ومستدام

مجموعة الوجيز للمحاماة.. الحارس الأمين لأملاكك.