قانون الإيجارات الكويتي الإخلاء 2026

القطاع العقاري هو العصب الاستثماري الأقوى في دولة الكويت. ومحرك هذا القطاع هو “عقد الإيجار” الذي يربط بين المالك (المؤجر) والمستأجر. ولكن، كثيراً ما تتحول هذه العلاقة التعاقدية إلى ساحة معركة قانونية عندما يرغب المالك في إخراج المستأجر، ويرفض الأخير الخروج.

الخطأ الأكبر الذي يقع فيه الملاك الجدد هو الاعتقاد بأن عقد الإيجار إذا كان مكتوباً لمدة “سنة واحدة”، فإنه يحق للمالك طرد المستأجر في نهاية السنة! هذا الاعتقاد يصطدم بصخرة المرسوم بالقانون رقم 35 لسنة 1978 في شأن إيجار العقارات، والذي أقر مبدأ يسمى “الامتداد القانوني للعقد”. بمعنى أن العقد يتجدد تلقائياً رغماً عن إرادة المالك، طالما أن المستأجر يدفع الأجرة بانتظام ويحترم شروط العقد.

إذن، كيف يسترد المالك عقاره؟ المشرع الكويتي وازن بين استقرار المستأجر وحق المالك، فوضع “حالات استثنائية حصرية” في قانون الإيجارات (تحديداً المادة 20)، إذا توافرت إحداها، جاز للمالك رفع دعوى “إخلاء”.

في مجموعة الوجيز للمحاماة، وبقيادة المحامي محمد يوسف الحميدي (الحارس القضائي والمحكم المعتمد)، نحن لا نكتفي برفع دعاوى الإيجارات التقليدية. بصفتنا حراساً قضائيين، نحن ندير محافظ عقارية وعمارات سكنية وتجارية ضخمة، ونعرف تماماً كيف نطبق نصوص قانون الإخلاء بصرامة لتطهير العقارات من المستأجرين المماطلين أو المخالفين، لضمان أعلى عائد استثماري للمالك دون الدخول في متاهات قانونية خاسرة.

في هذا المرجع العقاري الشامل، سنقوم بتفكيك “قانون الإيجارات الكويتي الإخلاء”، ونشرح المادة 20 بنداً بنداً، لنضع بين يديك خريطة الطريق لاسترداد عقارك بالقوة الجبرية للقانون.

القاعدة الذهبية: الامتداد القانوني (المادة 19)

قبل أن نتحدث عن الإخلاء، يجب أن نفهم لماذا لا نستطيع طرد المستأجر بسهولة. تنص المادة (19) من قانون الإيجارات على:

“ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد. فإذا انتهت مدة الإيجار واستمر المستأجر منتفعاً بالعين… اعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى…”

وبناءً على الأحكام المنظمة، لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء العين المؤجرة إلا لأحد الأسباب المذكورة في المادة 20. هذا الامتداد وُضع لحماية الأسر الكويتية والمقيمة من التشرد المفاجئ، وحماية أصحاب المشاريع التجارية من خسارة مواقعهم بعد تأسيسها.

الحالات القانونية لطلب الإخلاء (شرح المادة 20)

هنا يكمن قلب القانون. استثنى المشرع حالات محددة يحق فيها للمالك كسر “الامتداد القانوني” وطلب طرد المستأجر. إليك أهم هذه الحالات مشروحة بالتفصيل:

1. الإخلاء لعدم سداد الأجرة (الحالة الأكثر شيوعاً)

السبب الأول والمباشر لطلب الإخلاء هو تخلف المستأجر عن دفع الإيجار.

الشرط الإجرائي الصارم: لا يحق لك رفع الدعوى بمجرد تأخر المستأجر يوماً واحداً. يوجب القانون إرسال “إنذار رسمي” (عن طريق مندوب المحكمة) للمستأجر، وتمنحه مهلة 20 يوماً للسداد.
السداد المبرئ (فرصة المستأجر): إذا رفع المالك الدعوى، وقام المستأجر بدفع الأجرة المتأخرة + غرامات التأخير + الرسوم القضائية أمام القاضي (في محكمة أول درجة)، فإن القاضي يحكم برفض دعوى الإخلاء.
دعوى التكرار (الضربة القاضية للمالك): إذا تكرر تأخر نفس المستأجر مرة أخرى، ورفع المالك دعوى إخلاء ثانية (تسمى دعوى التكرار)، هنا لا ينفع المستأجر أن يدفع أمام القاضي. سيحكم القاضي بـ الإخلاء الفوري لتكرار المماطلة وإرهاق المالك.

2. التأجير من الباطن أو التنازل عن العقد

يقوم المستأجر بتأجير الشقة لعائلة أخرى، أو يقسمها لعزاب، طمعاً في الربح، دون علم المالك.

النص القانوني: يحق للمؤجر طلب الإخلاء إذا أجر المستأجر العين بالباطن أو تنازل عنها بغير إذن كتابي صريح من المؤجر.
طريقة الإثبات: يعتمد المحامي محمد الحميدي على استخراج (شهادة إثبات حالة) من البلدية أو المخفر، أو إحضار شهود، لإثبات أن من يشغل الشقة ليس هو المستأجر الأصلي، ليصدر حكم الإخلاء.

3. استعمال العقار بطريقة ضارة أو منافية للآداب

يجب على المستأجر أن يحافظ على الشقة كأنها ملكه، وأن يستخدمها للغرض المخصص لها. يحق طلب الإخلاء في الحالات التالية:

تغيير النشاط: استأجرها كسكن عائلي، فحولها لمخزن بضائع أو مكتب تجاري.
الإضرار بالسلامة: قيام المستأجر بهدم جدران أساسية (حوائط حاملة) مما يهدد سلامة البناية.
مخالفة الآداب: استخدام الشقة في أعمال غير أخلاقية (شقق مشبوهة)، بمجرد صدور حكم جزائي أو إثبات ذلك بمحضر رسمي، يحكم بالإخلاء الفوري للحفاظ على سمعة العقار.

4. الإخلاء لـ “الحاجة الشخصية” للمالك

ماذا لو كان المالك يسكن في شقة إيجار، ويملك عمارة، ويريد إخراج مستأجر ليسكن هو في شقته؟ القانون الكويتي سمح بذلك، ولكن بضوابط شديدة الصرامة لمنع التحايل:

الشروط: يجب أن يحتاج المالك العين لسكنه، أو سكن زوجته، أو أحد أصوله (والديه) أو فروعه (أبنائه).
شرط عدم وجود بديل: يجب ألا يكون المالك مالكاً لعقار آخر صالح لسكناه في نفس المنطقة التنظيمية.
التعويض المالي للمستأجر: إذا لم يكن للمستأجر سكن بديل، قد يحكم القاضي للمستأجر بمهلة للإخلاء، وقد يمنحه تعويضاً مناسباً.
عقوبة التحايل: إذا حكم للمالك بالإخلاء للحاجة الشخصية، ثم تبين أنه لم يسكن فيها (بل قام بتأجيرها لشخص آخر بسعر أعلى)، يحق للمستأجر المطرود رفع دعوى “تعويض” ضخمة ضد المالك لتدليسه على المحكمة.

5. الإخلاء للهدم وإعادة البناء

تتقادم العقارات وتحتاج للتطوير. سمح القانون بإخلاء العمارة بالكامل إذا أراد المالك هدمها وإعادة بنائها لزيادة المساحة أو الدخل.

الشروط:
- مضي مدة لا تقل عن 25 سنة على إنشاء المبنى. (أو إذا كان المبنى آيلاً للسقوط ويمثل خطراً).
- الحصول على التراخيص اللازمة من بلدية الكويت بالهدم والبناء قبل رفع الدعوى.
في هذه الحالة، يمنح القاضي المستأجرين مهلة (تصل إلى 6 أشهر) لإخلاء المبنى لتمكين المالك من الهدم.

إجراءات الإخلاء بالقوة الجبرية (إدارة التنفيذ)

لنفترض أنك وكلت مكتب مجموعة الوجيز، وقمنا برفع الدعوى، وصدر حكم بـ “الإخلاء”. المستأجر أغلق الباب ورفض الخروج، ماذا يحدث؟

هنا يبدأ دور إدارة التنفيذ:

نقوم بإعلان المستأجر بـ “الصيغة التنفيذية” للحكم.
نفتح ملف تنفيذ إخلاء.
يحدد مأمور التنفيذ يوماً معيناً للنزول للعقار.
إذا كانت الشقة مغلقة، يصطحب مأمور التنفيذ قوة من الشرطة (مخفر المنطقة) وفني أقفال (نجار).
يتم كسر القفل قانونياً.
إذا كان هناك أثاث، يتم جرده بالتفصيل، ونقله إلى مخازن وزارة العدل (أو تسليمه للمستأجر إذا كان حاضراً).
تسلم الشقة للمالك “خالية من الشواغل”، ويتم تحرير محضر رسمي بذلك.

دور المحامي محمد الحميدي في إدارة الأزمات الإيجارية

قضايا الإيجارات هي قضايا “وقت”. كل شهر تأخير يعني خسارة إيجارية للمالك. لماذا تعتمد الشركات العقارية الكبرى والورثة على مكتب مجموعة الوجيز في صباح السالم؟

1. دور الحارس القضائي في إنقاذ التركات

أكبر كارثة تواجه العمارات الاستثمارية تحدث عند وفاة المالك الأساسي وبدء الخلاف بين الورثة. المستأجرون يستغلون النزاع ويمتنعون عن دفع الإيجار بحجة “لا نعرف لمن ندفع”. هنا يتدخل المحامي محمد الحميدي. بصفته حارساً قضائياً يعينه القاضي، يتسلم العمارة، ويفتح حساباً بنكياً خاصاً لها. يقوم بتوجيه إنذارات لجميع المستأجرين: “الدفع للحارس القضائي أو الإخلاء فوراً”. هذا الإجراء الحازم ينقذ إيرادات العمارة، ويحمي العقار من التهالك، ويطرد المستأجرين المماطلين بسرعة قانونية حاسمة.

2. دور المحكم في تجاوز بطء المحاكم

المحاكم الإيجارية قد تأخذ أشهراً (أول درجة، استئناف). بصفته محكماً معتمداً، ينصح المحامي محمد الحميدي الملاك بإدراج “شرط التحكيم” في عقود الإيجار السكنية والتجارية.

الفائدة: عند حدوث نزاع أو تأخر في الدفع، لا نلجأ للمحكمة، بل نلجأ لهيئة التحكيم. يصدر حكم التحكيم بالإخلاء خلال أسابيع معدودة، ويكون حكماً نهائياً وملزماً وحائزاً لقوة السند التنفيذي، مما يختصر 80% من وقت التقاضي العادي ويسترد العقار بسرعة البرق.

3. الحجز التحفظي والتنفيذي

بعد طرد المستأجر، لا نتركه يهرب بالمتأخرات الإيجارية. نقوم بعمل أمر أداء أو حجز تنفيذي على حساباته البنكية، وسياراته، ومنعه من السفر، حتى يسدد كل دينار في ذمته للمالك.

الأسئلة الشائعة حول الإخلاء في قانون الإيجارات (FAQ)

س1: هل يجوز للمالك قطع الكهرباء والماء لإجبار المستأجر على الخروج؟ ج: ممنوع منعاً باتاً. هذا الإجراء يعتبر جريمة يعاقب عليها القانون (تعطيل الانتفاع بالعين المؤجرة). يحق للمستأجر إثبات الحالة بالمخفر ورفع دعوى تعويض ضد المالك. الطريق الوحيد لإخراجه هو حكم المحكمة.

س2: مستأجر محله التجاري مغلق منذ أشهر ولا يدفع الإيجار، هل أكسر القفل؟ ج: لا تفعل ذلك لتتجنب تهمة “السرقة” أو “دخول ملك الغير”. ارفع دعوى إخلاء لعدم السداد، واطلب من قاضي الأمور المستعجلة إثبات حالة المحل، ثم يتم الإخلاء والجرد تحت إشراف إدارة التنفيذ.

س3: هل يحق لي رفع الإيجار بدلاً من الإخلاء؟ ج: قانون الإيجارات حدد 5 سنوات كمدة دنيا لتعديل الأجرة. لا يحق للمالك رفع الإيجار قبل مرور 5 سنوات من بداية العقد أو من آخر زيادة. وإذا انقضت الـ 5 سنوات ورفض المستأجر الزيادة، ترفع “دعوى تحديد أجرة” ليحدد القاضي الأجرة العادلة بناءً على سعر السوق (أجرة المثل).

س4: إذا بعت العمارة لمالك جديد، هل ينتهي عقد المستأجرين؟ ج: لا. بيع العقار لا ينهي عقود الإيجار القائمة. المالك الجديد يحل محل المالك القديم في كافة الحقوق والالتزامات، وتستمر عقود المستأجرين بقوة الامتداد القانوني.

س5: المستأجر توفي، هل أطرد عائلته؟ ج: لا ينتهي عقد الإيجار بوفاة المستأجر. يمتد العقد لزوجته وأبنائه الذين كانوا يقيمون معه في الشقة وقت وفاته، طالما أنهم مستمرون في سداد الأجرة الإيجارية بانتظام.

نصيحة أخيرة: الاستثمار العقاري يحتاج إلى “إدارة قانونية”

العقار في الكويت هو الابن البار الذي يدر ذهباً، ولكنه يحتاج إلى رعاية صارمة. التساهل مع المستأجرين المماطلين، أو كتابة عقود إيجار ضعيفة (من المكتبات)، أو ارتكاب أخطاء إجرائية عند رفع دعاوى الإخلاء، كل هذا يحول الأرباح إلى خسائر فادحة.

لا تترك عقارك رهينة لجهل المستأجر بالقانون أو تحايله.

في مجموعة الوجيز، نحن نمثل “الذراع القانوني” الأقوى لحماية استثماراتك. المحامي محمد يوسف الحميدي يضع خبرته المزدوجة في القانون والحراسة القضائية بين يديك، ليضمن أن عقارك مؤجر لمن يستحق، وأن المماطل سيواجه قوة القانون وإخلاء إدارة التنفيذ الفوري.