مكتبنا
صباح السالم -مقابل طريق الفحيحيل السريع قطعة1شارع 102ابراج العربيد ( اسفل البرج نظارات كيفان ) برج رقم 4 الدور 71 مكتب رقم 56
ساعات الدوام
السبت-الاربعاء 5 م – 9 م.
المحتويات
إخفاء
نموذج عقد ايجار الكويت: كيف تصيغ درعك القانوني لحماية استثمارك العقاري؟
في سوق العقارات الكويتي النشط، يعتبر التأجير (سواء السكني، الاستثماري، أو التجاري) الشريان الرئيسي للدخل السلبي لكثير من المواطنين والشركات. ولكن، هذا الدخل مهدد دائماً بخطر واحد: “عقد الإيجار الضعيف”.
الاعتماد على النماذج الجاهزة التي تباع في المكتبات هو الخطأ الأكبر الذي يرتكبه الملاك. هذه النماذج مصاغة بعبارات عامة وفضفاضة، ولا تواكب التعديلات القانونية، ولا تغطي الحالات المعقدة (مثل التأجير بالباطن الخفي، تلفيات العقار، أو المماطلة في السداد). وعندما يقع الفأس في الرأس، يكتشف المالك أن العقد الذي وفّر في صياغته بضعة دنانير، سيكلفه آلاف الدنانير في أروقة المحاكم.
عقد الإيجار في قانون الإيجارات الكويتي رقم 35 لسنة 1978 هو “شريعة المتعاقدين”. القاضي سينظر إلى ما اتفقتما عليه ووثقتماه. إذا لم تكتب الشرط، فهو غير موجود!
في مجموعة الوجيز للمحاماة، وبقيادة المحامي محمد يوسف الحميدي (الحارس القضائي والمحكم المعتمد)، نحن ندير محافظ عقارية ضخمة ونتولى الحراسة القضائية على مجمعات وبنايات. نحن نرى يومياً كيف يتلاعب المستأجرون بالثغرات. لذلك، نصمم عقود إيجار “هجومية ودفاعية” في آن واحد، تتضمن شروطاً جزائية رادعة، وبنود تحكيم تسرع استرداد الحقوق.
في هذا المرجع الشامل، سنشرح لك الأساس القانوني لعقد الإيجار، وسنقدم لك “نموذج عقد ايجار الكويت“ بصياغة محترفة، مع تفكيك أهم مواده لسد أي ثغرة محتملة.
الأساس القانوني: إثبات عقد الإيجار (المادة 4)
هل يجوز تأجير شقة “بالكلام” دون عقد مكتوب؟ القانون الكويتي أجاب على هذا التساؤل بوضوح في المادة (4) من قانون الإيجارات:
“عقود الإيجار التي تبرم بعد العمل بهذا القانون يجب أن تكون ثابتة بالكتابة، ومع ذلك إذا وجد عقد إيجار غير مكتوب جاز للمستأجر إثبات شروطه بجميع طرق الإثبات… أما المؤجر فلا يجوز له إثبات العقد إلا بالكتابة أو بما يقوم مقامها (مثل إيصالات استلام الأجرة).”
شرح المحامي محمد الحميدي: هذه المادة خطيرة جداً وتميل لصالح المستأجر إذا لم يكن هناك عقد مكتوب.
إذا لم توقع عقداً، يحق للمستأجر إثبات أنه استأجر الشقة بـ 200 دينار بشهادة الشهود، حتى لو كنت تؤجرها بـ 400!
أما أنت (كمالك)، فلا تستطيع إثبات شروطك (مثل منع تربية الحيوانات، أو منع التأجير للعزاب) إلا بوجود عقد مكتوب وموقع. لذلك، الكتابة ليست خياراً، بل هي ضرورة حتمية لحمايتك.
البنود “القاتلة” التي يجب ألا يخلو منها أي عقد إيجار
قبل استعراض النموذج، يجب أن تعرف لماذا نضيف بنوداً معينة لا توجد في العقود المكتبية:
الغرض من التأجير (شرط الفسخ الفوري): يجب أن تكتب: “يستخدم العقار لغرض السكن العائلي فقط”. إذا لم تكتب ذلك، قد يحول المستأجر الشقة إلى مخزن، أو مكتب، أو ورشة صغيرة، ولن تستطيع إخراجه بسهولة لأن العقد لم يحدد الغرض!
حظر التأجير من الباطن: (المادة 20) تعطي المالك حق الإخلاء إذا أجر المستأجر الشقة من الباطن. يجب النص صراحة في العقد على حظر التنازل عن الإيجار للغير كلياً أو جزئياً.
الصيانة الاستهلاكية مقابل الصيانة الجذرية: النزاع الدائم: من يصلح التكييف؟ من يصلح السباكة؟ العقد المحكم ينص على أن “الصيانة الاستهلاكية الدورية (لمبات، فلاتر، صيانة تكييف دورية) تقع على عاتق المستأجر، بينما الصيانة الجذرية (تغيير الكمبريسور، تهالك الأنابيب الرئيسية) تقع على المالك”.
شرط التحكيم (السلاح السري): إضافة بند ينص على إحالة أي نزاع حول العقد إلى “التحكيم الفردي”. هذا الشرط يجنبك الانتظار لسنة في محاكم الإيجارات للإخلاء، وينهي النزاع بقرار ملزم خلال فترة قصيرة جداً.
نموذج عقد ايجار الكويت (صيغة قانونية احترافية)
هذا النموذج مصمم للاستخدام السكني، ويمكن تعديله للاستخدام التجاري.
عقــــد إيجــــار أمـــلاك
إنه في يوم: ……………. الموافق: …./…./202..م، تم الاتفاق والتراضي بين كل من:
الطرف الأول (المؤجر/المالك): السيد/الشركة: …………………………………………………….. الجنسية: …………………… بطاقة مدنية رقم: …………………… العنوان: ……………………………………………………………… (يشار إليه فيما بعد بـ “الطرف الأول”).
الطرف الثاني (المستأجر): السيد/الشركة: …………………………………………………….. الجنسية: …………………… بطاقة مدنية رقم: …………………… جهة العمل: …………………… رقم الهاتف: …………………… العنوان المختار للإعلانات: العين المؤجرة موضوع هذا العقد. (يشار إليه فيما بعد بـ “الطرف الثاني”).
أقر الطرفان بأهليتهما القانونية للتعاقد، واتفقا على إبرام هذا العقد وفقاً للشروط والبنود التالية:
البند الأول (موضوع العقد والوصف): أجر الطرف الأول للطرف الثاني، القابل لذلك، (شقة/فيلا/محل) رقم (…….) الكائنة في الدور (…….) من العقار رقم (…….)، شارع (…….)، قطعة (…….)، منطقة (…………….)، محافظة (…………….). وتتكون العين من (وصف مختصر: عدد الغرف، الصالات، المنافع).
البند الثاني (مدة العقد): مدة هذا العقد هي (سنة واحدة/سنتان) تبدأ من تاريخ …./…./202.. وتنتهي في …./…./202.. يتجدد العقد تلقائياً لمدة أو لمدد مماثلة ما لم يخطر أحد الطرفين الآخر برغبته في عدم التجديد أو تعديل الشروط بموجب إنذار رسمي أو خطاب مسجل قبل انتهاء المدة بـ (شهرين) على الأقل.
البند الثالث (القيمة الإيجارية وطريقة السداد): تم الاتفاق على أن تكون القيمة الإيجارية الشهرية مبلغاً وقدره (…….. د.ك) (فقط …………………… دينار كويتي لا غير). يلتزم الطرف الثاني بسداد الأجرة مقدماً في الفترة من اليوم (الأول) وحتى موعد أقصاه اليوم (الخامس) من كل شهر ميلادي، وذلك بموجب (إيداع بنكي لحساب المؤجر رقم ………. / أو إيصال استلام نقدي). وتعتبر الإيصالات أو التحويلات البنكية هي أداة الإثبات الوحيدة للسداد.
البند الرابع (التأمين): دفع الطرف الثاني للطرف الأول مبلغاً وقدره (…….. د.ك) كتأمين نقدي يُحفظ لدى الطرف الأول. يُرد هذا المبلغ عند انتهاء العقد وتسليم العين خالية من الشواغل والأشخاص بحالة جيدة كما استلمها، ولا يجوز للطرف الثاني اعتبار هذا التأمين أجرة لآخر شهر. يحق للطرف الأول خصم أي مبالغ من التأمين نظير تلفيات أو فواتير متأخرة (كهرباء/ماء) إن وجدت.
البند الخامس (الغرض من الاستخدام): يلتزم الطرف الثاني باستخدام العين المؤجرة لغرض (السكن العائلي الخاص / أو النشاط التجاري المحدد بـ ………) فقط. ولا يجوز له تغيير هذا الغرض أو ممارسة أي نشاط مقلق للراحة أو مخالف للآداب العامة أو القوانين، وإلا اعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه مع حق المالك في الإخلاء الفوري.
البند السادس (حظر التأجير بالباطن): يُحظر على الطرف الثاني تأجير العين المؤجرة من الباطن (كلياً أو جزئياً)، أو التنازل عنها للغير، أو إشراك غيره فيها بأي صفة كانت، بدون إذن كتابي مسبق وصريح من الطرف الأول. إخلال المستأجر بهذا البند يمنح المؤجر حق الإخلاء الفوري استناداً للمادة (20) من قانون الإيجارات.
البند السابع (المعاينة والصيانة): يقر الطرف الثاني بأنه عاين العين المؤجرة معاينة تامة نافية للجهالة، وقبلها بحالتها الراهنة وصلاحيتها للغرض المؤجرة من أجله. ويلتزم بصيانتها الاستهلاكية المعتادة (إصلاحات التكييف الدورية، الكهرباء البسيطة، السباكة السطحية). بينما يلتزم الطرف الأول بالإصلاحات الجذرية والإنشائية.
البند الثامن (الإخلاء والفسخ): إذا أخل الطرف الثاني بأي التزام من التزاماته الجوهرية (خاصة التأخير في سداد الأجرة عن الموعد المحدد في البند الثالث، وبعد إنذاره وانقضاء مهلة 20 يوماً)، يعتبر هذا العقد مفسوخاً ويحق للطرف الأول طلب الإخلاء الجبري مع إلزامه بكافة المتأخرات والتعويضات.
البند التاسع (شرط التحكيم وحل المنازعات) – بند استراتيجي: (يمكن إضافة هذا البند للسرعة): يتفق الطرفان على أن أي نزاع ينشأ عن تفسير أو تنفيذ أو إنهاء أو صحة هذا العقد، يتم تسويته نهائياً وملزماً عن طريق “التحكيم الفردي” وفقاً لقانون المرافعات الكويتي، ويتم تسمية المحكم (مثال: المحامي محمد الحميدي – مجموعة الوجيز) للفصل في النزاع بقرار حاسم غير قابل للطعن إلا وفق الحالات الضيقة للقانون.
البند العاشر (النسخ): حُرر هذا العقد من (نسختين) أصليتين، بيد كل طرف نسخة للعمل بموجبها عند اللزوم.
توقيع الطرف الأول (المؤجر): …………………… توقيع الطرف الثاني (المستأجر): ……………………
قانون الإيجارات وزيادة الأجرة (المادة 11)
من أكثر الأسئلة التي تردنا في مجموعة الوجيز: “متى يحق لي زيادة الإيجار على المستأجر؟”. لا تستطيع زيادة الإيجار كل سنة بمزاجك.
نص المادة (11) من قانون الإيجارات:
“الأجرة المتفق عليها في عقد الإيجار… لا يجوز تعديلها إلا بعد مضي خمس سنوات على الأقل من تاريخ بدء العقد أو من تاريخ آخر تعديل لها.”
الشرح الإجرائي:
إذا وقّعت العقد بـ 300 دينار، يظل السعر ثابتاً لمدة 5 سنوات، حتى لو ارتفعت أسعار السوق.
بعد مرور 5 سنوات، يحق لك (كمالك) إرسال إنذار بزيادة الأجرة لتتناسب مع “أجرة المثل” (أسعار الشقق المماثلة في نفس العمارة أو الشارع).
إذا رفض المستأجر الزيادة، نرفع دعوى “تحديد أجرة”، وينتدب القاضي خبيراً عقارياً لتقييم الشقة وفرض الزيادة العادلة بأثر رجعي من تاريخ المطالبة.
كيف يضيف المحامي محمد الحميدي حصانة لعقدك؟
لماذا يجب ألا تكتفي بنسخ النموذج أعلاه، بل تلجأ لمكتب محاماة لصياغة عقودك، خاصة للعقارات الاستثمارية والتجارية؟ التميز في مجموعة الوجيز في صباح السالم يكمن في البعد الثلاثي لخبراتنا:
1. الرؤية الوقائية للمحكم
أروقة محاكم الإيجارات مزدحمة. المستأجر قد يجلس في شقتك سنة كاملة مجاناً بينما القضية تتداول! بصفتنا محكمين معتمدين، نقوم بإدراج “مشارطة تحكيم” ملزمة في العقود التي نصيغها لك. التحكيم يعني أن النزاع يُحل في غرفة مغلقة، بقرارات سريعة جداً، ويأخذ حكم المحكم “صيغة تنفيذية” من المحكمة مباشرة، مما يتيح لك إخلاء المستأجر واسترداد أموالك في أسابيع.
2. الدقة المالية للحارس القضائي
بصفتنا حراساً قضائيين، نحن ندير أملاكاً متنازعاً عليها. نحن نعرف كيف يتلاعب المستأجرون (التخريب العمدي للعقار قبل الخروج، الهروب بمتأخرات كهرباء وماء). لذلك، نصيغ بنوداً تفصيلية تربط “التأمين المالي” بشهادة براءة ذمة من وزارة الكهرباء والماء، ونضع شروطاً جزائية يومية عن كل يوم تأخير في تسليم الشقة بعد انتهاء العقد.
3. عقود “الاستثمار التجاري” (التضمين)
عقود المحلات التجارية والمطاعم تختلف تماماً عن السكن. هي تتطلب بنوداً تخص “تراخيص البلدية”، “الإخلاء للهدم وإعادة البناء”، و “الخلوات” (التي قننها التشريع الكويتي بضوابط). هذه العقود لا يجوز فيها استخدام نماذج جاهزة، بل تحتاج لتفصيل قانوني دقيق على مقاس المشروع.
الأسئلة الشائعة حول عقود الإيجار (FAQ)
س1: المستأجر لم يوقع عقداً ولكنه يحول لي الإيجار بنكياً كل شهر، هل هذا يثبت التأجير؟ ج: نعم. التحويل البنكي يثبت وجود “علاقة إيجارية”، والمحكمة تعتد به، ولكن إثبات “شروط” هذه العلاقة (مثل أنك تمنع العزاب أو تمنع تغيير الديكور) سيكون صعباً عليك لعدم وجود ورقة مكتوبة. العقد المكتوب يحميك.
س2: توفي المستأجر، هل ينتهي العقد وأطرد عائلته؟ ج: لا. المادة (19) تنص على أن عقد الإيجار لا ينتهي بوفاة المستأجر. يمتد العقد بقوة القانون لصالح أرملته وأولاده المقيمين معه، بشرط استمرارهم في دفع الإيجار المعتاد.
س3: بعت العمارة لمالك جديد، هل يجب عمل عقود إيجار جديدة؟ ج: لا يجب. تنتقل عقود الإيجار بجميع شروطها ومددها إلى “المالك الجديد” (الخلف الخاص) بقوة القانون. المالك الجديد لا يملك حق طرد المستأجرين لمجرد أنه اشترى العمارة، بل يلتزم بالعقود القديمة. كل ما في الأمر أنه يتم توجيه “إنذار حوالة حق” للمستأجرين ليدفعوا الإيجار للمالك الجديد.
س4: هل أستطيع طرد المستأجر لأنني أريد سكن الشقة بنفسي؟ ج: نعم، المادة (20/فقرة 4) تجيز للمالك طلب الإخلاء لحاجته الشخصية لسكنه أو سكن أبنائه، ولكن بشرط ألا يكون مالكاً لسكن آخر صالح في نفس المحافظة. وإذا حصل على الإخلاء بهذا العذر، يمنع عليه إعادة تأجيرها لغيره، وإلا دفع تعويضاً للمستأجر المطرود.
س5: إذا انتهى العقد (مثلاً مدته سنة)، هل يخرج المستأجر تلقائياً؟ ج: مطلقاً لا. عقود الإيجار في الكويت تخضع لـ “الامتداد القانوني”. يعني بمجرد انتهاء السنة، يتجدد العقد تلقائياً وبنفس الشروط، ولا تستطيع طرده إلا بصدور حكم محكمة بناءً على أحد أسباب المادة 20 (مثل عدم الدفع أو التأجير بالباطن).
نصيحة أخيرة: الاستثمار الناجح يبدأ بـ “توقيع” محكم
لا تسترخص في صياغة العقد، فالعقد هو السد الذي يحمي الملايين التي استثمرتها في عقارك. المستأجر المماطل يستغل الثغرة الموجودة في النماذج الركيكة ليعيش مجاناً على حساب تعبك.
قم بتحديث عقودك، وأضف إليها “الضمانات القانونية وشرط التحكيم”. في مجموعة الوجيز، نحن لا نقدم لك ورقة، بل نقدم لك “بوليصة تأمين قانونية” تضمن استمرار تدفق إيجاراتك بسلام، وتمكنك من طرد المخالفين بقوة وسرعة القانون.
المحامي محمد يوسف الحميدي.. الدرع القانوني لأملاكك واستثماراتك.
هل ترغب في صياغة عقد إيجار احترافي لا يقهر؟
النماذج العامة جيدة للاسترشاد، لكن عقارك يستحق عقداً مخصصاً يحمي خصوصية استثمارك. تواصل معنا لمراجعة عقود بنايتك وإعادة صياغتها لتأمين حقوقك المستقبلية.
- للاتصال المباشر: [ 0096560001699]
- للمراسلة الفورية عبر الواتساب: [رابط الواتساب]
- زيارتنا: صباح السالم، قطعة 1، شارع 102، أبراج العربيد، برج 4، الدور 17، مكتب 65.
- الموقع الإلكتروني: https://alhumaidi.lawyer/
مجموعة الوجيز للمحاماة.. نحمي أصولك، ونعظم عوائدك بالقانون.
مقالات وخدمات قانونية لربما تود الإطلاع عليها:
