قد ينشأ نزاع بين ورثة أو شركاء على إدارة عقار مشترك أو تحصيل إيجاراته أو صيانته. وفي بعض الملفات لا يكون المطلوب حسم الملكية فورًا، بل حماية العقار وإدارته مؤقتًا إلى أن ينتهي النزاع أو تزول أسباب الخطر.

الحراسة القضائية لا تحل محل دعوى القسمة أو المحاسبة أو الملكية، ولا تُفرض لمجرد وجود خلاف. هي إجراء وقتي له شروطه عندما يكون هناك مال محل نزاع أو حق غير ثابت مع أسباب معقولة يُخشى معها خطر عاجل من بقائه تحت يد حائزه.

لذلك قد يكون طلب تعيين حارس قضائي على العقار مناسبًا في بعض الوقائع، إلى جانب أو قبل دعاوى موضوعية أخرى بحسب طبيعة النزاع.

هدف الحراسة هو حفظ العقار وإدارته في الحدود التي يحددها الحكم والقانون، لا انتزاع الملكية أو حسم أصل الحق.

يمكن للمحامي مراجعة مستندات الملكية أو الشيوع أو التركة وعقود الإيجار والحسابات لتحديد ما إذا كانت شروط الحراسة متوافرة. أما فرض الحراسة وتعيين الحارس وصلاحياته فتبقى من اختصاص المحكمة عند عدم اتفاق ذوي الشأن.

يركز هذا الدليل على الحراسة القضائية على العقار: شروطها، إدارة الإيجارات والصيانة، حدود سلطة الحارس، الحساب وانتهاء الحراسة، دون تكرار صفحة الحارس القضائي العامة أو صفحة نموذج العريضة.

ما هي الحراسة القضائية على العقار؟

الحراسة القضائية إجراء وقتي لحفظ مال متنازع فيه وإدارته. ووفق المادة 32 من قانون المرافعات المدنية والتجارية يجوز فرضها على منقول أو عقار أو مجموعة أموال قام بشأنها نزاع أو كان الحق فيها غير ثابت، إذا وجدت أسباب معقولة يُخشى معها خطر عاجل من بقاء المال تحت يد حائزه. وتكمل المواد 736–742 من القانون المدني أحكام الحراسة وتعيين الحارس وواجباته وحدود سلطته. ولشرح الدور العام راجع الحارس القضائي في الكويت.

آخر تحقق تشريعي: 13 أكتوبر 2026. راجعت النص الرسمي للمادتين 32 و33 من قانون المرافعات. المادة 32 تنص صراحة على إمكان فرض الحراسة على عقار عند قيام نزاع أو عدم ثبوت الحق مع أسباب معقولة يخشى معها خطر عاجل من بقاء المال تحت يد حائزه. كما راجعت قانون رقم 59 لسنة 2025 المعدل لبعض أحكام المرافعات؛ ولم يتضمن استبدال المادتين 32 أو 33، لذلك يظل هذا الأساس الإجرائي قائمًا.

ما الفرق بينها وبين المحاسبة أو القسمة؟

1. الحراسة وقتية: هدفها حماية العقار وإدارته أثناء النزاع، ولا تحسم الملكية أو القسمة النهائية. كما أن وصف الدعوى بالمستعجلة لا يعني صدور الحكم خلال عدد ثابت من الأسابيع.
2. الإدارة تنتقل بقدر ما يحدده الحكم: إذا فُرضت الحراسة، يتولى الحارس الأعمال الداخلة في مأموريته، ولا يعني ذلك تلقائيًا طرد الحائز أو تجريده من كل حق.
3. الإيرادات تخضع للحساب والحكم: للحارس تحصيل ما يدخل في مهمته وتقديم الحساب، أما توزيع صافي الريع فليس حقًا شهريًا مضمونًا في كل حراسة؛ بل يتوقف على الحكم والحقوق والمصروفات والظروف.

متى يجوز تعيين حارس قضائي على عقار؟

يجب تحديد العقار محل الطلب، والنزاع أو الحق غير الثابت، والأسباب المعقولة التي تكشف عن خطر عاجل من بقائه تحت يد حائزه. وتقدير كفاية هذه الوقائع والمستندات يعود للمحكمة.

1. نزاع على العقار أو حق غير ثابت بشأنه

قد يتعلق النزاع بالملكية أو الحيازة أو الإدارة أو الريع أو حق آخر متصل بالعقار. المهم أن يكون المال محل الحراسة محددًا وأن توجد للطالب صفة ومصلحة مرتبطة به.

• مثال توضيحي: عقار موروث أو مملوك على الشيوع مع نزاع جدي على إدارته وإيراداته، أو عقار يقوم بشأنه نزاع يؤثر في سلامة إدارته؛ وتبقى كفاية الوقائع من تقدير المحكمة.

2. أسباب معقولة تكشف عن خطر عاجل

لا يكفي القول إن الشريك أو الوارث «يستولي» على العقار. ينبغي ربط كل ادعاء بمستند أو واقعة توضّح الخطر على العقار أو ريعه أو إدارته، دون افتراض سوء النية أو الجريمة مسبقًا.

• إهمال صيانة ضرورية: إذا كان يهدد سلامة العقار أو قيمته بصورة يمكن إثباتها.
• استئثار موثق بالإيرادات أو غياب الحسابات: عندما يقترن ذلك بخطر جدي على المال محل النزاع.
• تراكم التزامات أو مصروفات أساسية: إذا كان يهدد استمرار إدارة العقار أو حفظه.
• تصرفات أو عقود تتعلق بالعقار: إذا كشفت المستندات خطرًا على المال، من دون وصفها بالصورية أو الاحتيال إلا بوجود سند قابل للإثبات.

3. وجود حاجة فعلية للحفظ أو الإدارة

لا يشترط أن يكون العقار مؤجرًا أو يدر دخلًا حتى يكون قابلًا للحراسة. قد تكون الحاجة إلى الحفظ أو الصيانة أو الإدارة قائمة في عقار غير مؤجر أيضًا، لكن إذا لم يوجد نزاع أو خطر عاجل أو حاجة إدارية حقيقية فقد تنتفي مبررات الحراسة.

الفرق عن القسمة والبيع: طلب الحراسة لا يطلب من القاضي إنهاء الشيوع أو نقل ملكية العقار، بل إنشاء إدارة وقتية لحفظه وريعه أثناء بقاء النزاع. فإذا كانت المشكلة الأساسية أن أحد الشركاء يريد إنهاء الملكية الشائعة نهائيًا فمسار القسمة أو البيع القضائي يختلف من حيث الطلب والغاية والأثر؛ أما الحراسة فتظل تدبيرًا مؤقتًا مرتبطًا بالخطر والإدارة.

ما صلاحيات الحارس القضائي عند إدارة العقار؟

الحارس لا يصبح «مديرًا تنفيذيًا» بصلاحيات مفتوحة، ولا يكتسب الملكية. تبدأ سلطاته من منطوق الحكم. وإذا سكت الحكم عن تحديد الالتزامات والحقوق والسلطات، تطبق المادة 33 من قانون المرافعات: حفظ المال وإدارته بعناية الرجل المعتاد، وعدم إجراء ما يتجاوز أعمال الإدارة إلا برضا ذوي الشأن جميعًا أو بترخيص القضاء، مع حق الحارس في الأجر ما لم ينزل عنه، والتزامه بتقديم حساب مؤيد بالمستندات ورد المال عند انتهاء الحراسة. وفي العقار المؤجر يعني ذلك أن تحصيل الأجرة والصيانة والمصروفات يجب أن تبقى داخل نطاق المأمورية والحساب، لا أن تتحول إلى سلطة تصرف مطلقة.

1. الاستلام والجرد: يتم استلام العقار والمستندات وما يدخل في نطاق الحراسة بالطريقة التي يقررها الحكم وإجراءات التنفيذ، مع توثيق الحالة والحسابات متى كان ذلك داخل المأمورية.
2. تحصيل الإيجارات: إذا شملت المأمورية إدارة العقار المؤجر، يجوز للحارس اتخاذ ما يلزم لتحصيل الأجرة وإثباتها محاسبيًا وإخطار المستأجرين بالجهة الصحيحة للسداد وفق الحكم.
3. الصيانة والحفظ: للحارس إجراء أعمال الحفظ والإدارة اللازمة وفق حدود الحكم وطبيعة العقار، مع توثيق المصروفات وعدم تجاوز المأمورية.
4. سداد المصروفات المرتبطة بالإدارة: تُسدد الالتزامات التي تدخل في مهمة الحارس وفق الإيرادات والحقوق وطبيعة الحكم، ولا توجد قائمة واحدة تنطبق على كل عقار.
5. الحساب والريع: يلتزم الحارس بحساب منتظم عن المقبوضات والمصروفات. وما إذا كان صافي الريع يودع أو يوزع أو يحتفظ به إلى حين الفصل في النزاع يتحدد بالحكم والقواعد المطبقة، وليس بوعد ثابت بربح أو شيك شهري.

أمثلة على نزاعات عقارية قد تبرز فيها الحراسة القضائية

الأمثلة التالية توضيحية فقط؛ لا تعني أن الحراسة تُفرض تلقائيًا. في كل حالة يجب إثبات شروط المادة 32، وتحديد العقار والخطر والصفة والمصلحة، ثم تقرر المحكمة ما إذا كانت الحراسة هي الإجراء المناسب.

1. عقار تركة يديره أحد الورثة دون حساب واضح

قد يتولى أحد الورثة إدارة عمارة أو عقار مؤجر، ثم ينشأ خلاف حول الإيرادات أو المصروفات أو الصيانة أو تقديم الحساب. وجود هذا الخلاف وحده لا يكفي؛ يجب بيان الوقائع التي تجعل بقاء الإدارة الحالية مهددًا للمال أو الريع بخطر عاجل.

• ما الذي قد يُطلب؟ إذا توافرت الشروط، يمكن طلب حراسة وقتية لإدارة العقار وتحصيل الإيرادات وتقديم الحساب في حدود الحكم. أما توزيع مبالغ شهرية على الورثة فلا يُضمن مسبقًا؛ يتحدد وفق منطوق الحكم والحقوق والمصروفات والحساب.

2. خلاف بين شركاء على إدارة مجمع أو عقار استثماري

قد ينشأ نزاع حول عقود الإيجار أو تحصيل الأجرة أو المصروفات أو إدارة الوحدات. عند وجود مستندات تكشف خطرًا عاجلًا على العقار أو إيراداته، قد تكون الحراسة إحدى الوسائل لحفظ المال وتوحيد إدارته مؤقتًا.

• أثر الحراسة المحتمل: الحارس يدير العقار ويحاسب عن الإيرادات والمصروفات وفق الحكم، لكنه لا يبطل العقود أو يصفها بأنها مخفية أو صورية تلقائيًا؛ صحة العقود وآثارها تُفحص بحسب القانون والوقائع والجهة المختصة.

3. عقار مرهون أو محجوز مع خطر يهدد قيمته أو إدارته

وجود رهن أو حجز لا يبرر الحراسة بذاته، كما لا يجوز افتراض أن المالك يتعمد الإضرار بالعقار. لكن إذا كان لصاحب مصلحة صفة قانونية وظهرت وقائع موثقة تهدد حفظ العقار أو إيراداته، فقد يُبحث طلب الحراسة وفق شروطها إلى جانب إجراءات التنفيذ أو الضمانات الأخرى.

• تنبيه: الحراسة ليست طريقًا تلقائيًا لتهيئة العقار للمزاد أو ضمان بيعه بأعلى سعر. علاقتها بالحجز أو التنفيذ أو البيع الجبري تتوقف على الملف والحكم والجهات المختصة، ويجب تحديد الطلب الصحيح لكل مرحلة.

إجراءات طلب الحراسة القضائية على عقار

المسار الإجرائي يختلف بحسب طبيعة العقار والخصوم ومصدر الحق وقواعد الاختصاص. عمليًا يبدأ الملف بتحديد العقار والخطر والمستندات، ثم اختيار الطلب والجهة المختصة، مع تجنب افتراض أن كل نزاع عقاري يسلك الطريق نفسه.

المرحلة الأولى: جمع المستندات وربطها بالخطر تُراجع المستندات التي تثبت صفة الطالب وعلاقته بالعقار والوقائع التي يُستند إليها في طلب الحراسة.

• وثيقة الملكية أو مستند الشيوع أو التركة أو أي سند يثبت الصفة والمصلحة في العقار.
• عقود الإيجار وكشوف التحصيل والحسابات والمراسلات أو الإنذارات ذات الصلة، إذا كانت تكشف نزاعًا أو خطرًا على الإدارة أو الريع.
• صور أو تقارير فنية أو محاضر إثبات حالة تتعلق بالصيانة أو حالة العقار، متى كانت مشروعة ومرتبطة مباشرة بالخطر المدعى به.

المرحلة الثانية: الإنذار أو المطالبة السابقة عند فائدتها قد يكون الإنذار مفيدًا لإثبات طلب حساب أو صيانة أو تسليم مستندات أو موقف سابق بين الأطراف، لكنه ليس شرطًا عامًا لازمًا لكل دعوى حراسة، كما أن رفض الإنذار لا يثبت وحده توافر الخطر العاجل.

المرحلة الثالثة: إعداد الطلب وتحديد المحكمة المختصة تُصاغ الصحيفة على أساس المال محل الحراسة والصفة والمصلحة والخطر العاجل والطلبات الوقتية المناسبة. المحكمة أو الدائرة المختصة تُحدد وفق قواعد الاختصاص النافذة ووقائع الملف، ولا يجوز تثبيتها في كل الحالات بصيغة واحدة. كما يمكن اقتراح حارس مؤهل، لكن المحكمة ليست ملزمة باسم بعينه عند عدم اتفاق ذوي الشأن. ولصيغة إرشادية راجع نموذج عريضة تعيين حارس قضائي في الكويت.

المرحلة الرابعة: الحكم والتنفيذ إذا قضت المحكمة بالحراسة، تُنفذ المأمورية وفق منطوق الحكم وقواعد التنفيذ. لا يصح افتراض أن كل حكم حراسة مشمول بالنفاذ المعجل بقوة القانون أو أن الحارس يتسلم العقار في اليوم التالي؛ النفاذ والكفالة وطريقة التسليم والجرد تتوقف على الحكم والقواعد الإجرائية والحالة الواقعية.

ما المعايير العملية لاختيار حارس قضائي لإدارة عقار؟

اختيار الحارس لا يقوم على الوعود أو المبالغة في العائد، بل على ملاءمته لطبيعة العقار وقدرته على الإدارة والحساب والحياد. وإذا لم يتفق ذوو الشأن جميعًا على شخص الحارس، فالتعيين من اختصاص المحكمة، ويظل أي اسم مقترح مجرد اقتراح غير ملزم.

1. خبرة مناسبة بطبيعة العقار والمأمورية: إدارة عمارة مؤجرة تختلف عن مجمع تجاري أو عقار يحتاج صيانة أو عقار داخل تركة؛ لذلك تُراعى خبرة الحارس في الأعمال التي سيكلف بها فعلًا.
2. القدرة على الحساب والتوثيق: يجب أن يستطيع الحارس توثيق المقبوضات والمصروفات والعقود وأعمال الصيانة وتقديم حساب منتظم مؤيد بالمستندات. هدفه حفظ المال وإدارته، لا ضمان زيادة الريع بنسبة معينة.
3. الحياد وعدم تعارض المصالح: الحارس ليس قاضيًا تنفيذيًا ولا خصمًا لأحد الأطراف؛ هو أمين على المال محل الحراسة ويمارس صلاحياته في حدود الحكم والقانون. ويمكن اقتراح محامٍ أو خبير مؤهل، ومن ذلك المحامي محمد يوسف الحميدي إذا كان مناسبًا للمأمورية، مع بقاء قرار التعيين للمحكمة عند عدم الاتفاق.

أسئلة شائعة حول الحراسة القضائية على العقار (FAQ)

س1: هل وجود حارس قضائي يمنع بيع العقار؟ ج: الحراسة لا تحسم الملكية ولا تمنح الحارس سلطة بيع مطلقة. بيع العقار أو التصرف فيه يتطلب السند والإجراء المناسب، وقد يحتاج إلى اتفاق ذوي الشأن أو ترخيص أو حكم قضائي بحسب طبيعة المال والحقوق القائمة وحدود المأمورية.

س2: من يتحمل أتعاب الحارس القضائي؟ ج: يجوز أن يكون للحارس أجر، ويُحدد مصدره ومقداره وفق الحكم أو الاتفاق والقواعد المطبقة على الحراسة. ولا توجد قاعدة تقول إن الأجر دائمًا يُخصم من الريع أو أن أحد الأطراف لن يدفع شيئًا من ماله في كل حالة. راجع أتعاب الحارس القضائي في الكويت.

س3: هل يستطيع الحارس القضائي إخلاء أحد الورثة أو الشركاء من العقار؟ ج: لا يملك الحارس حق الإخلاء تلقائيًا لمجرد تعيينه. إشغال العقار وحق البقاء فيه أو إخلائه يتوقف على السند القانوني ومنطوق الحكم والطلبات المختصة، وقد يحتاج إلى دعوى أو أمر قضائي مستقل بحسب الحالة.

س4: ماذا أفعل إذا هدد أحد الأطراف بإتلاف العقار أو الإضرار به؟ ج: وثّق الواقعة بالطرق المشروعة واحتفظ بالمراسلات أو التقارير أو محاضر الإثبات المتاحة. قد تدعم هذه الوقائع إثبات الخطر العاجل إذا كانت جدية ومرتبطة بالعقار، لكن وصفها كجريمة أو اتخاذ مسار جزائي يحتاج إلى أركان وأدلة مستقلة.

س5: متى تنتهي الحراسة القضائية على العقار؟ ج: الحراسة إجراء مؤقت، وتنتهي باتفاق ذوي الشأن جميعًا أو بحكم القضاء وفق المادة 32 من قانون المرافعات، ويحدد الاتفاق أو الحكم ما يترتب على انتهائها وكيفية تسليم المال والحساب. ولا يقتصر انتهاؤها على صدور حكم نهائي بالقسمة.

متى تكون الحراسة العقارية خيارًا عمليًا؟

إذا كانت لديك مستندات تكشف نزاعًا حقيقيًا على إدارة العقار أو ريعه، ويظهر منها خطر عاجل على المال أو إيراداته أو صيانته، فمن المهم حفظ الأدلة وتقييم الإجراء المناسب بدل الاكتفاء بردود فعل شخصية أو انتظار تفاقم المشكلة.

الحراسة القضائية وسيلة وقائية لحفظ العقار وإدارته مؤقتًا، وليست أداة ضغط على الطرف الآخر ولا وسيلة لإجباره على التفاوض، كما أنها لا تثبت الملكية ولا تضمن استرداد مبالغ أو توزيع ريع في توقيت محدد.

يمكن للمحامي محمد يوسف الحميدي وفريقه مراجعة مستندات الملكية أو التركة وعقود الإيجار والحسابات، وتحديد ما إذا كان الملف يناسب الحراسة القضائية أو المحاسبة أو القسمة أو إجراءً آخر، مع بقاء قرار فرض الحراسة وتعيين الحارس وصلاحياته من اختصاص المحكمة.

مجموعة الوجيز للمحاماة — مراجعة قانونية لنزاعات إدارة العقارات والحراسة القضائية.

هل لديك مستندات عن نزاع على إدارة العقار أو ريعه؟

يمكن مراجعة الوثائق وعقود الإيجار والحسابات والمراسلات لتحديد ما إذا كانت شروط الحراسة متوافرة أو أن هناك مسارًا آخر أكثر ملاءمة، دون افتراض أن الحراسة هي الحل الوحيد أو أن نتيجتها مضمونة.

• للاتصال المباشر: [ 0096560001699]
• للمراسلة عبر الواتساب: [رابط الواتساب]
• زيارتنا: صباح السالم، قطعة 1، شارع 102، أبراج العربيد، برج 4، الدور 17، مكتب 65.
• الموقع الإلكتروني: https://alhumaidi.lawyer/
• مجموعة الوجيز للمحاماة — خدمات قانونية وفق طبيعة كل ملف ومستنداته.
• مقالات مرتبطة بالحراسة القضائية والعقارات:
• الحارس القضائي في الكويت: الصلاحيات والواجبات والمسؤولية
• تعيين حارس قضائي على شركة في الكويت
• أتعاب الحارس القضائي في الكويت ومن يتحملها
• أسباب عزل الحارس القضائي في الكويت
• استبدال الحارس القضائي في الكويت: الشروط والإجراءات
• نموذج عريضة تعيين حارس قضائي في الكويت
• محامي ميراث وتقسيم تركات في الكويت
• محامي تسجيل عقارات في الكويت

مجموعة الوجيز للمحاماة — مراجعة قانونية لنزاعات إدارة العقارات والحراسة القضائية.